석성발: 쇼핑센터는'들썩인다 '

석성발: 현직 심천 평안 상용 투자 유한회사 부사장무지개 상점주식유한회사, 홍륭 그룹, 중신 (선전)투자그룹, 양경옥과 ‘쇼핑센터 이론과 응용 연구 ’를 합쳤다.

최근 2년간 소비자 선호에 따라패션 조류끊임없이 변화, 쇼핑몰도 끊임없이 조정과 완벽하다.중신 도시 광장은 신도시 광장으로 변경된 것이 전형적인 사례다.상업 자리든 하드웨어 시설이든 쇼핑센터가 조정 단계에 직면할 중요한 과제다.쇼핑센터는 도대체 어떤 상황에서 조정하기에 적합한가? 미래의 발전궤적은 무엇일까? 앞으로 어떤 쇼핑센터가 소비자들의 주목을 받을 수 있을까?

이번'명상지'는 심천 평안 상용 유업 유한회사 부총지배인 석성발, 전략적으로 쇼핑몰을 운영하는 업체 지도에 매진했다.

업계와 브랜드를 선택하는 과정에서 가장 중요한 원칙: 우선 이득력이 높고 회객 능력이 강하고 위약 가능성이 낮은 임대 (국제브랜드나 전국체인 브랜드) 는 일반적으로 쇼핑센터의 첫번째 선택이다.하지만 이 임대자의 도입과 전체 위치, 임대 그룹 전략이 저촉될 경우 이 양질의 임대 세대를 포기하는 것을 고려해야 한다는 점이다.

2011년 10월 26일 선전 쇼핑센터 시대 중신도시 광장을 열어 본격적으로 이름을 올렸다.신도시 광장… 이다개업 이후 최대 규모의 전략 전환, 브랜드 조정 및 이미지 업그레이드, 면적 5만 평방미터 조정, 2대 주력점과 80여 개 브랜드를 포함 했다.

신도시 광장의 업계 측심천 평안 상용 투자유한회사 부사장 석성발은 ‘패션시보 ’ 기자를 전문적으로 방문할 때 쇼핑센터 최적경영 업적과 지속적인 경쟁 우위를 유지하는 중요한 조치로, 학회 ‘들썩 ’도 쇼핑센터에서 운영하는 필수 자질이라고 생각했다.

주기조정 주동권 파악

쇼핑몰을 하는 것은 패션 제품을 만드는 것이고, 조정과 완선은 필수 과정이다.신도시 광장의 성공변신은 ‘변화 ’로 쇼핑센터가 지속적으로 우위를 유지하는 생존 법칙을 알 수 있다.

패션 타임스: 쇼핑센터 대규모 조정 추세, 신도시 광장은 선행자.당신은 쇼핑센터가 어떤 상황에서 조정하는 것이 좋겠다고 생각하십니까?

석성발: 소매업에서 유일한 불변의 법칙으로 변한다.쇼핑몰에겐 쇼핑센터 최우수경영실적과 지속 경쟁 우위를 유지하는 데 중요한 조치다.한 쇼핑센터는 한동안 운영 관리를 거쳐 직면한 시장환경은 이미 예절이 아니다. 설정된 업종업종 임대인도 생명주기에 다른 단계의 변화에 처해 있다. 특히 소비자의 선호와 패션 흐름도 끊임없이 변화하고 있다. 소구동 쇼핑몰 운영 관리자나 수동적으로 쇼핑센터에 조정한다.

일반적으로 쇼핑센터는 매년 10% 이상의 임대 조정을 필요로 한다. 3년 -5년에는 전체 임대여가 절반에 대한 조정이 필요하다. 쇼핑몰 소재 쇼핑몰 및 목표 소비자들의 깊은 인식 결과다. 쇼핑몰은 일주일 동안 운영을 거쳐 경영 실적을 높이는 필수적인 요구다.

의상타임스: 쇼핑센터가 조정 과정에서 어떤 문제를 주의해야 합니까? 자신의 쇼핑센터의 변신을 결합하여 심금을 말해줄 수 있을까요?

석성발: 시장 측면에서 쇼핑몰을 하는 것은 패션 제품으로, 패션 트렌드가 바뀌는 것이기 때문에 쇼핑몰을 하면'들썩'을 겪고 있지만, 시장의 변화와 소비자의 수요 변화에 따라 적절한 대응을 해야 한다.

신도시 광장의 전신 중신도시 광장 개업은 10년이 지났는데, 2011년 전장 80%와 가까운 5만 평방미터의 면적을 조정했다. 동선 수정, 에스컬레이터, 에스컬레이터 및 임대 위치 배치를 통해 고객 동선을 원활하게 하고, 전체 위치의 상가 균형을 이루기 위해 노력했다.

동시에 마케팅 전략에 맞춰 신도시 광장은 국내 쇼핑센터에서 처음으로 통용된 선불카드를 발행한 것도 3년간의 노력의 성과다.이 선불카드는 전장 임대자, 모든 브랜드점들이 잘 통용될 수 있으며, JUSCO, 서무백화점의 많은 국제 일선, 2선 브랜드, 레저 바, 영화관, 주차장 등을 포함한다.현재 시장에서는 선불카드에 대한 반응이 매우 좋아 임대자의 판매 실적을 높이는 데 도움이 되며 실제 효과는 우리의 예상보다 훨씬 앞서고 있다.이번 대규모 조정을 통해 신도시 광장에 대한 한 차례의 자기구원, 화려하게 돌아섰다.

전체적으로 쇼핑센터는 장기 경영 과정으로 시장의 끊임없이 변화하는 상황에서 쇼핑센터는 전기 기획 건설, 주력점 면적, 위치 배치 및 임대 계약기한 배치 등 모두 조정 공간을 남겨야 하며, 앞을 보고 쇼핑센터가 발전하는 일반적인 규율을 따라야 한다고 생각한다.이렇게 해야만 후기의 속속 조정은 여유 있게 조정하여 주동권을 조정하고, 조정으로 더 큰 대가를 치르는 것을 피할 수 있다.

패션타임스: 신도시 광장을 제외하고 코코파크, 해안성을 포함한 선전 여러 개의 쇼핑몰도 분분분히 조정하고 있으며, 향후 2년도 10여 개의 쇼핑몰이 심천에 등장할 예정이다.당신은 이러한 체량이 크고 배경이 깊은 상업종합체의 입시가 심천에 어떤 새로운 상업변화를 가져올 것이라고 예상합니까?

석성발: 머지않아 많은 쇼핑센터가 속속 개업할 것이며, 심천의 쇼핑센터가 이미 과잉되었지만, 상업종의 총량적으로는 선전의 1인당 상업면적은 이미 낮지 않았다.선전이 이미 개업한 쇼핑센터는 운영 관리를 통해 이윤을 이룬 비율은 크지 않은 것으로 알려졌다. 일부 쇼핑센터는 수지적 밸런스가 적자 상태에 처해 있다.물론 쇼핑센터의 발전 전략과 결합하여 고려해야 한다.

심천의 많은 배경을 가진 기업이 쇼핑센터에 진입하는 기업의 자원을 결합해 이 업계의 우세와 열세를 분석해 단기품목쇼핑센터의 운영을 회사의 발전 전략과 결합시켜 이러한 단기적인 목표와 장기 목표, 개체목표와 전체 목표의 매치를 더욱 명확하게 할 것이라고 생각한다.

미래는 선전의 쇼핑센터도 더욱 이성적이고 정확한 고품질 방향으로 발전한다.나도 선전 쇼핑몰의 발전에 대해 몇 가지 건의를 제기하고 싶다: 우선 항목의 소재 특징과 상권 등급을 깊이 분석해야 하며 적당한 쇼핑몰 제품 종류를 선택해 정확한 시장 위치와 임대조합을 정식으로 동일한 상권 내 차이화 경영을 진정으로 실현할 필요가 있다.또 시장 진입 전략에서 쇼핑몰의 설립은 공백시장이나 약탈을 기입하는 등 이러한 문제에 대해 엄밀한 분석을 거쳐 직면경쟁을 피하는 것을 고려해야 한다.

통합 업종은 등급 특성에 따라 정한다

성공적인 업종의 조합방식은 품종의 전반적인 방식이 아니라, 업종의 코디가 주변 상권에 맞는 것이 아닌지, 임대와 백화점의 윈윈도 여부에 달한다.이에 근거하여 쇼핑센터 임대객들은 고도의 상용성을 도달해야 한다.

패션타임스: 백화점의 차이화 경쟁이 상품 업계 그룹에 더 많이 나타난다.당신은 쇼핑센터가 업적 조합을 어떻게 조정해야 효익 최대화를 실현할 수 있다고 생각하십니까?

석성발: 확실히 각종 유형 쇼핑몰의 임대조합은 모두 그 소재의 상권의 등급과 특성에 따라 정위와 임대자 설정을 진행해야 한다.고급 상품과 서비스를 제공하는 고급 상품과 서비스, 중저단지대는 중저단의 특정한 상품과 서비스, 특정 등급의 중심지대에 해당하는 상품과 서비스를 제공해야 한다. 쇼핑센터 임대 조합의 기본 원칙이다.

실천에서 쇼핑몰 종사자는 각종 임대자, 업종과 쇼핑몰의 유형에 대해서도 실제로는 각 업종의 임대자가 다른 쇼핑몰에 등장한다.쇼핑센터의 임대조합은 고객에 대한 흡인력이 포함된 업종의 종류가 얼마나 전면적이며, 쇼핑센터의 선택과 특정 시장의 수익을 얻을 수 있는 임대 가구를 선택할지 여부에 달려 있다.특히 지역형 쇼핑센터에는 업종과 브랜드 임대자를 선택할 때 특정 목표 시장에 맞는 상품과 서비스를 주로 설정해야 한다.

패션 타임스: 현재 쇼핑몰은 소매 경로의 중요성 으로 점차적으로 브랜드상과 쇼핑몰이 어떻게 합리적으로 선택해야 한다고 생각하십니까?

석성발: 쇼핑몰 내부에는 다른 타입의 임대자가 다른 캐릭터와 기능을 짊어지고 있으며, 임대료의 임대자에게는 주로 고객을 끌어들이고, 보완기능을 가진 임대자 등이 있으며, 다른 타입의 임대자가 합리적으로 설정해야 쇼핑센터의 전체적인 효용을 최대화시킬 수 있다.

쇼핑몰 내부의 임대 간에 상용 상태라고 생각한다.만약 상용성이 존재하지 않는다면, 한 쇼핑센터의 임대자 집합 행위는 한 무리의 난잡하게 쌓일 것이다.따라서 업종과 브랜드를 선택하는 과정에서 가장 중요한 원칙: 우선 이득력이 높고 회객 능력이 강하고 위약 가능성이 낮은 임대 (국제브랜드나 전국체인 브랜드) 는 주로 쇼핑센터의 첫번째로 꼽힌다.그러나 이 임대자의 도입과 전체 위치, 임대 그룹 전략이 저촉될 경우 이 양질의 임대 세대를 포기하는 것을 고려해야 한다는 것이다.

다시 쇼핑몰 내 임대료들은 상용성, 상보성, 관련이 없는 임대주가 쇼핑몰에 들어서면 집결의 가치와 의미를 잃게 된다.이에 따라 쇼핑센터는 업종과 브랜드를 선택할 때, 임대 간의 관계, 정위 주제와 전체적인 이익을 고려해야 하며, 전반적인 권능을 최대화시켜야 한다.

자본 운영 이 자원 축적 을 실현 하다

현재 본토의 대다수 쇼핑센터는 기본적인 운영 단계에 있는데, 산업체의 상류를 헤매고 있으며, 국내 상업 부동산 운영 환경과 미숙한 관계가 있다.미래는 자본의 가치를 어떻게 높일 수 있으며, 상업의 부동산을 실현하는 전 가치 사슬은 국내 쇼핑센터 종사자가 고려해야 할 장기 과제다.

패션타임스: 미래, 어떤 쇼핑센터가 소비자의 마음을 얻을 수 있을까?

석성머리: 성숙한, 시장 경쟁이 충분한 소매시장 조건 아래, 정위, 특색 선명하고 우세한 쇼핑센터만이 더 많은 소비자들의 주목을 받을 수 있다.발전 추세에 있어서, ‘ 큰 작은 ’ 는 미래의 주선율이다.‘ 대 ’ 는 상업 항목 규모의 규모가 크다 (상권 복사 범위의 합리적 체량) 을 가리키며 상품과 서비스의 기능을 모두 갖추고 소비자의 규모를 모두 끌어모으고 있다. ‘ 소규모 ’ 는 규모가 작고, 주로 단축과 심도있게 소비자의 한 방면의 수요를 충족시키는 것을 중점적으로 하는 것이다.

패션타임스: 본토쇼핑센터가 현재 운영 단계에 이르렀고, 다음 코너에서 쇼핑센터는 자본 운영 가치를 높이는 것을 배워야 한다.구체적으로 어떻게 이해합니까?

석성발: 이 문제도 최근 2년 동안 제기한 새로운 화제다.영업은 쇼핑센터의 기초로 운영이 좋지 않아, 물업의 가치를 구현할 수 없지만, 운영은 단지 가치사슬의 중위층에 나타난다.전체 가치사슬로 보면 쇼핑몰의 경영실적과 창조가치는 주로 투자개발 (상류), 운영관리 (중류), 자본운영 (하류)의 세 가지 경로를 통해 이뤄진다.그들 사이에는 서로 영향을 주며 쇼핑몰의 완전한 가치 사슬을 구성한다.

특히 가치 사슬 하류, 쇼핑몰 창출 가치 최대의 코너, 쇼핑몰 진정 금융 속성, 자본 역량을 빌어 월식 발전을 이룩해 더 이윤을 얻을 수 있다.단일 쇼핑센터의 시장 생존 공간 유한, 연쇄화, 자본화 발전은 필연적 추세, 인수, 수정, 원유 쇼핑몰을 통해 쇼핑몰의 가치를 최대화, 쇼핑몰의 가치는 결국 자본 운영 체계에 착실하다.

패션타임스: 본토쇼핑센터에서는 자본가치를 높이는 길을 어떻게 가야 하나요?

석성발: 국내 쇼핑센터에 따르면 자본가치를 높이는 데 상당한 길이 있다.우선 쇼핑센터의 운영 관리는 강화해야 한다. 완전규범화 관리까지 해야 한다. 또, 소매업자의 협력 파트너 관계를 고도로 중시해야 하며, 자신의 자원의 축적 을 중시해야 한다. 셋째, 제품 전략과 비즈니스 패턴은 자신의 특성을 형성해야 하며, 상상할 수 없다.

외국의 일부 쇼핑센터는 자본 운영 방면에서 이미 상당히 성숙했고, 예를 들면 미국 시몬, 일본 영성 및 호주 서전, 그들은 모두 전체 산업 체인에서 운영하고 있다.국내 쇼핑센터 개발 운영상도 그들에게 경험을 배워볼 수 있다.