심천 평안 상용 투자 유한 회사 사장 양경옥

'2012 제3회 중매연쇼핑센터 소매 경로 대회 '관람

쇼핑센터와 호흡을 맞추는 멋진 관점은 독자들의 광범위한 관심을 끌고 있다.

이번 주력점, 차주력점, 쇼핑몰 관련 화제를 둘러싸고 쇼핑몰 개발을 위해 운영업체 지원 등 패션 브랜드들이 자신의 위치를 파악하는 데 도움이 된다.

선전 평안 상용 투자 유한 회사 사장 양경옥

리해그룹 부총재 왕후다

오아시스 원경 상업 관리 기구 자산 관리 사업부 고급 총감 노정정

쇼핑센터에 이르면 주력점을 언급해 쇼핑센터가 불필요한 기능요소가 될 것 같다.

그러나 쇼핑센터가 끊임없이 발전하고 혁신과 소비수요의 다양화 변화에 따라 일부 쇼핑센터는 경영 실태 사이의 비례관계를 점차적으로 조정하고 있다. 주력점의 우세는 점차 약화되면서, 많은 백화점은 통일 자리를 마련하는 단일백화점을 주력점으로 삼고 있다.

구상들의 난이도가 높아졌지만 임대료 수익과 정위 부합도를 높였다.

주력점에 가거나 미래 Mall 의 표현 형식이 될 수도 있고 쇼핑센터 혁신도로의 필수 과정이 될 수도 있다.

그렇다면 현재 주력점은 쇼핑센터에서의 역할이 얼마나 될까. 어떤 쇼핑센터에는 무주력점을 갖춘 조건을 갖추고 있는가? 주력점 쇼핑센터에 가면 모험연판을 어떻게 진행할 것인가?

주력점은 쇼핑센터의 심장이자 가장 주요한 임대업체였지만, Mall 의 창의에 따라 주력점의 폐단이 나날이 두드러져 임대료와 임대료기간이 낮은 것으로 나타났다.

양경옥: 우선 쇼핑센터 각도에서 주력점이 부담하는 역할은 객류를 끌어들이는 것이다.

주력점의 임대료에 비해 조립 임대료가 차주력점보다 훨씬 낮아졌기 때문이다.

쇼핑센터는 임대료 공헌뿐 아니라 다른 가게에 매출과 이윤을 창출할 수 있는지를 봐야 한다.

또 하나의 역할은 자리와 이미지다.

쇼핑센터는 고객군, 상품그룹이 어떤 수준으로 자리매김하고 주력점들이 이런 면에서 큰 역할을 하고 있다.

조기 도시 교외의 쇼핑센터 주력점은 50 ~60%의 점유율을 차지하며 새로운 것이나 미숙한 상권이 주력점에 대한 의존도가 높아진다.

양경옥: 일단 임대료가 길고 임대조건이 시작조건 하에서 담판을 하는 것이기 때문에 임대기간은 후기 장기 임대료가 낮다는 의미다.

또 주력점이 차지하는 면적이 너무 커지면 다른 점포의 수량은 줄어들면서 상품이 풍부하고 영향이 크다.

왕전호: 주력점 최대 결함은 임대료가 낮고 임대기간이 길기 때문에 주력점은 전체 부동산 수익에 균형을 이루기 어렵다.

개발상들이 상업운영 방면의 자산가치와 미래의 가치 수익에 관심이 높아지면서 주력점은 확장 과정에서 어려운 문제를 겪게 되고 갈등도 두드러지고 있다.

주력점과 쇼핑센터가 갈등이 발생할 때 주력점은 고유모델을 포기하고 융통성 있는 자세와 개발상과 협력을 배워야 하며 개발업체도 상업운영 차원에서 주력점의 역할과 공헌을 지켜야 한다.

왕푸: 주력점 자체가 사로조정을 해야 하는데, 원래 주력점은 강세였고, 위치, 면적, 임대료 조건이 주관적이다.

현재 주력점은 포기하는 것을 배워야 한다. 위치 선택에서 고유 패턴을 포기하고 면적도 축소하고, 임대료의 증가 비율이 원활하게 변동해야 한다.

서너 급 도시의 주력점에 대해서는 조기 개발업체와 함께 토지를 확보할 수 있으며 주력점으로 정부 토지 측의 지지를 얻을 수 있도록 개발업체는 전체 개발 방면에서 균형을 잡은 공간과 여지가 있다.

개발상 차원에서 주력점을 부동산 부속품으로만 삼으면 안 된다. 물론 물업의 공헌 차원에서 상업경영의 문제를 고려해야 한다.

개발업체는 주력점과 주력점 모집과 쇼핑몰 자체의 운영 수준과 능력 관련, 공승해야만 쇼핑센터의 발전을 촉진할 수 있다는 것이다.

어쨌든 양측은 상대방의 입장에 서서 진정으로 공승을 이루는 것은 미래 소매 매장과 부동산 업체가 공동으로 성장하는 경로다.

노정정: 쇼핑센터가 어떤 상태를 보여도 개발업체는 ‘소비자가 누구냐 ’라는 차원으로 돌아와야 한다. 그리고 프로젝트의 자리는 무엇인지 고민할 필요가 없다.

이것을 고려한 후 두 개의 협력에 대해 나는 두 가지 건의가 있다. 하나, 우리는 비용을 소홀히 할 수 없지만, 더 중요한 것은 그것의 브랜드 가치, 핵심 흡수능력과 전체 항목에 대한 핵심 작용, 둘째, 임대료 조건 외에도 개발업체의 종합 심사를 진행하는 것이 가장 좋다.

주력점을 찾는 것은 대세이지만 쇼핑센터도 자신의 전면적인 평가를 해야 조건에 부합해야 차주력점 조치를 취할 수 있다.

주력점 조합을 도입하면서 전통주력점을 대체할 수 있을지 여부를 평가해야 한다.

기자: 현재 주력점은 쇼핑몰에서 우세하게 약화되고 있으며, 쇼핑몰도 주력점화 운영을 시도하고 있다.

차주력점에는 어떤 형태가 있습니까?

양경옥: 다음 4개 조건을 만족시키면'차주력점'이라고 할 수 있다고 생각합니다.

우선 면적은 주력점보다 훨씬 작고, 일반적으로 500평방미터 -1500평방미터, 둘째, 업계 그룹은 어떤 품목이나 관련 상품조합에 집중되고, 제품선이나 넓거나 깊고, 일부 업종은 전통주력점에 유사한 ‘남복 백화점, 여성복 백화점, 신발류 백화점, 화장품 매장 ’ 등, 셋째, 독자적으로 한 종류의 객층을 끌어들일 수 있으며, 이 종류 층의 관련 수요를 충족시킬 수 있다.

마지막으로 전통주력점과 뚜렷하게 구별된 업종조합은 대형 영화관, 아이스스케이트장, 맛집 등이다.

이번 주력점은 전통주력점에서 차주력점이 풍부한 뒤 주력점을 활용할 수 있는 그룹이 주력점을 대체하는 역할을 한다.

기자님: 쇼핑센터에서 주력점 가서 하는 게 어떤 게 있나요?

양경옥: 차주력점에는 유리한 장점이 있다. 주력백화점보다 훨씬 작고, 사실 한 팀 관련 주력점 그룹이 전통주력점으로 구성돼 있다.

주력점으로 가면 되지만 주력점으로 가는 기능은 절대 안 되므로 일종의 기능의 대체이자 차주력점화의 선결조건이다.

둘째 주력점은 면적이 뚜렷하게 줄어들뿐만 아니라 임대 기간도 뚜렷하게 단축돼 차주력점 연쇄화 경영이 더 높은 판매 수익을 창출할 수 있기 때문. 임대료가 상대적으로 높고 마이너스 마이너스가 큰 결과다.

재자, 차주력점은 단계별로 주어진다

업주는 탄력 조절을 강력하게 제공했다.

또 위치에 배치되면 한 조직의 주력점으로 분산되면 층 위치에서 더 유연하게 분포할 수 있으며 쇼핑센터 객류를 골고루 유도하고 분산시킬 수 있다.

기자: 어떤 쇼핑센터는 주력점 가는 조건을 갖추고 있습니까?

양경옥: 주력점 쇼핑센터에 가면 상하이 헝룽룽 부안백화점 철수장은 전형적인 예라고 해야 합니다.

헝룽룽 광장 부안백화점 철수 이후 상품 종류와 브랜드 풍부도가 크게 증가했다.

그 이후로 주력점화나 차주력점화의 추세는 비일비재하다.

이들 쇼핑센터에는 대부분 지역 쇼핑센터로, 일선, 2선 도시에 집중돼 있는 상권도 성숙해 쇼핑센터가 아니기 때문에 어떤 쇼핑센터도 주력점화하는 조건이 있다.

주력점에 가면 일반적인 법칙이 있다.

주력점화된 쇼핑센터는 구역에 뚜렷한 계단이 있다.

이들 대부분은 핵심 상권과 일선 상권에 위치해 2선 도시 경영능력이 좋은 쇼핑센터이기 때문에 상권 차원에서 성숙한 상권이 필요하다.

항목 차원에서 한 교외 쇼핑센터나 신구 쇼핑센터는 주력점화하기 어렵다.

한편으로는 상권의 소비자들이 적고 쇼핑센터는 객류를 끌 수 있는 전통 주력점을 필요로 한다. 또 차주력점에서는 정품화, 전문화 발전에 포함돼 있다.

이미지 위치 및 후속 서비스의 요구가 높기 때문에 상대적인 객류는 전통주력 백화점에 더 높은 층이 있다. 성숙한 상권에서 2차 조정을 할 때 주력점을 갖춘 조건을 갖추고 있다.

만상성처럼 성숙한 쇼핑센터에는 주력점의 의존이 있다.

어쨌든 주력점에 가는 가장 큰 전제 조건은 주력점 기능을 대체할 수 있는 주력점을 찾을 수 있는 주력점을 찾아야 할 뿐만 아니라 지역 소매자원이 풍부하다.

양경옥: 우선 사회형 쇼핑센터에서 주력점의 존재는 필요합니다. 무작정 주력점으로 가면 위험이 큽니다.

또 주력점화에서 가장 큰 위험은 가권평균 임대기이며, 우리는 쇼핑센터에 대해 평가할 때 임대료 평균 수익, 브랜드 그룹 등을 고려한다.

가권평균 임대기의 위험은 거의 모든 쇼핑센터에 존재하고, 가권평균 임대 기간은 "이 몇 년 지나야 제대로 한 번 조정할 수 있다"고 연구한 결과, 이 수치는 일반적으로 7 이내에 통제하는 것이 좋다.

광저우 톈하성의 가권가치는 평균 6.1 ~6.2, 이 수치는 매우 강력한 쇼핑센터라는 것을 설명한다. 주력점 면적과 주력점 주력점 주기를 조절하는 능력을 갖추고 있다.

이에 따라 가권 평균 주기는 7 이내로 7이 넘는 쇼핑센터가 시장에서의 강약 수준, 의가력, 성장잠재력 등 방면에서 지역 시장에서 평균수준 아래 있다.

주력점화는 주력점을 찾는 조건이 있다. 이 조건은 쇼핑몰 초기에 주력점에 의존할 때 가권 주기를 통제해야 한다.

주력점에 의존하는 객류 유치 전제 아래 개발업체 첫째는 임대기, 둘째 통제는 면적, 셋째 통제는 임대료다.

가권의 평균 주기가 7을 넘으면, 개발상이 주력점에 가서 부담하는 위험이 상대적으로 커질 것이다.