1 분기 부동산 업 종 투자 융자 완화 선두 부동산 업 체 '삼 도 홍 선' 홈런

'3 대 홍 선', '5 대 주택 구입 융자 금', '집중 공급 지' 의 제약 에 도 불구 하고 대부분의 부동산 업 체 의 매출 은 2021 년 1 분기 에 도 '사상 최고' 의 성적 표를 기록 했다.한편, 작년 에 전염병 발생 상황 의 영향 을 받 아 부동산 업 체 의 매출 은 보편적으로 기수 가 낮 았 고, 다른 한편, 현재 '현금 이 왕' 인 시대 에 부동산 업 체 가 출하 를 가속 화 하 는 것 도 주동 적 인 요인 이다.

부동산 업계 가 성장 둔화 의 시대 에 접어 들 면서 안정 적 인 생존 은 업계 의 공 통 된 인식 이 되 었 다.高杠杆不再能够存续，房企能够做的就是“量入为出”，在投资端快稳准狠、销售端把握好推盘节奏、提升产品能力，融资端则更要审慎研判，提高每一笔钱的使用效率。

이런 것들 은 모두 부동산 업 체 가 현재 수련 해 야 할 기능 이다.과거 에는 토지 배당금, 금융 배당금 등 으로 급성 장 했 던 이 업 종 을 재 구축 할 때 가 됐다.이런 영향 도 부동산 기업 의 재무 보고서 에 나타 나 는데 이 를 통 해 알 수 있 듯 이 부동산 기업 의 레버 리 지 율 이 점점 낮 아 지고 토지 투 자 는 신중 한 편 이 며 융자 규 모 는 비교적 큰 방향 으로 바 뀌 었 다.

부동산 업 체 의 융자 규 모 는 올해 일사분기 에 뚜렷하게 하락 했다.조개 연구원 에 따 르 면 2021 년 1 분기 에 부동산 기업 의 국내외 채권 융자 누적 은 약 3040 억 위안 으로 동기 대비 23% 하락 했 고 2018 년 이후 첫 분기 의 최저 발행 규모 이다.특히 외채 발행 규 모 는 2020 년 1 분기 보다 43.5% 크게 줄 었 다.

다 중 빡빡 한 주문 아래, 부동산 업 체 들 은 더 이상 눈 가리 고 미 친 듯 이 달 려 가지 않 았 다.그리고 질주 의 대가 도 점점 나타 나 기 시작 했다.

융자 를 신중하게 투자 하 다.

금융 층 이 부동산 업 체 에 대한 규 제 를 실시 한 결과 결국 토지 시장 에 집중 적 으로 나 타 났 다.중지 원 에 따 르 면 TOP 100 부동산 업 체 의 부지 규 모 는 여전히 확대 되 고 있 지만 성장 폭 은 둔화 되 고 집중 도 는 떨 어 지고 있다.

중지 원 의 데이터 에 따 르 면 2021 년 1 - 4 월 에 TOP 100 기업 의 부지 총액 은 8214 억 위안 으로 부지 규 모 는 동기 대비 대체적으로 비슷 하 다.TOP 100 문턱 수 치 는 22 억 위안 으로 작년 동기 에 비해 약간 떨 어 졌 다. TOP 100 기업 의 경매 권익 배당 총액 이 전국 300 개 도시 의 토지 양도 금 에서 차지 하 는 비율 은 57.7% 로 비중 이 지속 적 으로 떨 어 졌 다.

중지 원 은 2021 년 4 월 50 개 대표 부동산 업 체 의 부지 총액 이 작년 보다 큰 폭 으로 떨 어 진 것 으로 보고 있다. 주로 2020 년 4 월 에 토지 시장 이 뜨 거 워 지면 서 큰 금액 의 땅 덩이 가 쏟 아 져 전체 규 모 를 높 였 다.한편, 대표 기업 은 이번 달 에 땅 을 가 지 는 것 이 동기 대비 떨 어 졌 지만 '2 집 중' 정책 의 영향 을 받 아 한 달 에 한 번 에 땅 을 가 지 는 수량 이 올해 각 월 에 가장 많 았 다.

'양 집중' 정책 은 업계 의 입지 구조 에 심각 한 영향 을 주 었 고 부동산 기업 의 자금 조달 과 자원 배분 에 모두 도전 이 었 다.이런 집약 적 인 투자 활동 에서 대부분 은 포기 해 야 한다. 모든 돈 을 요긴 하 게 써 야 한다. 그렇지 않 으 면 얻 은 것 이 없 을 수도 있다.

한 중형 부동산 업 체 의 인사 가 올해 광저우, 충 칭 에서 집중 공급 지 를 제공 한 후에 21 세기 경제 보도 기자 에 게 '너무 어려워 요. 정말 어려워 요.우 리 는 심지어 포스터 까지 모두 준비 가 다 되 었 는데, 모두 안정 적 이 라 고 생각 했 고, 결국 마지막 한 조각도 없 었 다."우 리 는 전술 적 으로 광 저 우 를 포 기 했 기 때문에 충 칭 에 집중 했다. 이런 결과 일 줄 은 몰 랐 다."

사실은 '2 집 중' 의 공급 지 에서 쓸쓸 한 것 은 중 소형 주택 기업 만 이 아니다.완 커, 중 해, 그리고 화 윤 은 이런 규칙 아래 서 얻 은 것 이 별로 없다.한 선도 적 인 부동산 업 체 가 광저우 의 한 지역 을 위해 수 십 개의 조끼 를 동원 했다. 보증금 은 모두 백 억 원 을 냈 지만 결국은 패배 했다. 이것 은 예 가 아니다.

在广州上个月那场收金近千亿的土拍中，对广州踌躇满志的中海最终颗粒无收；'광 저 우 를 다시 창 고 를 하 겠 다' 고 맹세 한 화 윤 도 한 곳 만 얻 을 수 있다.

투자 신중 과 는 달리 부동산 업 체 의 융자 규 모 는 올 1 분기 에 도 눈 에 띄 게 하락 했다.조개 연구원 에 따 르 면 2021 년 1 분기 에 부동산 기업 의 국내외 채권 융자 누적 은 약 3040 억 위안 으로 동기 대비 23% 하락 했 고 2018 년 이후 첫 분기 의 최저 발행 규모 이다.특히 외채 발행 규 모 는 2020 년 1 분기 보다 43.5% 크게 줄 었 다.

동책 연구원 분석가 좌 월 은 부동산 기업 의 융자 규모 하락 은 주로 정부 가 부동산 업계 의 지렛대 를 지속 적 으로 추진 하 는 환경 에서 부동산 기업 의 전체적인 채권 융자 환경 이 비교적 엄격 하 다 고 주장 했다.삼 도 홍 선 융자 의 새로운 규정 이 '두 개의 홍 선' 주택 대출 집중 도 관리 정책 을 중첩 하면 부동산 기업 의 채권 융자 공급 과 수요 가 모두 제한 을 받 고 융자 환경 은 전 전선 이 조 여 졌 다 고 할 수 있다.그 밖 에 1 분기 에 각 대기업 의 전체적인 판매 상황 이 양호 하여 부동산 기업 에 비교적 충분 한 현금 흐름 을 가 져 왔 기 때문에 채권 융자 의 주동 적 인 의향 도 낮 아 졌 다.

관리 에 있어 서 효과 적 이 어야 한다.

사실은 전체적인 측면 에서 볼 때 자금 의 사용, 토지 에 대한 파악 등 동작 은 모두 부동산 기업 의 정교 화 관리의 범주 로 분류 할 수 있다.

완 커 이사회 의장 의 울 량 말 처럼 19 대 는 '집 이 잘 리 지 않 는 다' 고 강조 하 는 동시에 중국 은 새로운 발전 단계 에 들 어 섰 고 경제 발전 은 고속도로 성장 에서 질 좋 은 발전 으로 바 뀌 었 다 고 지적 했다.이런 배경 에서 부동산 도 규모 속도 에서 품질 효 익 으로 발전 하 는 전환 을 해 야 한다. '삼 도 홍 선', 이중 집중 등 정책 의 출범 은 업계 가 홍 리 를 관리 하 는 시대 에 접어 들 었 음 을 상징 한다.

"예전 에는 돈 을 너무 쉽게 벌 었 어 요. 예전 에 땅 을 샀 는데 집 값 이 올 랐 어 요. 누가 와 도 돈 을 벌 수 있 는데 누가 잘 하 겠 어 요?"결국 예전 의 그 모델 은 지속 되 지 않 았 다."많은 것 은 집 을 짓 는 것 이 고, 위치 가 좋 으 면 돈 을 버 는 것 이 며, 어떤 제품 도 없고, 마 케 팅 도 돈 을 함부로 뿌리 는 것 이 너무 거칠다."장기 적 으로 부동산 주 를 추적 하 던 한 분석가 가 가 21 세기 경제 보 도 를 전 했다.

그러나 지금 부동산 기업 의 상황 이 새로운 변화 에 적응 할 수 있 을 지, 정밀 화 된 운영 을 통 해 이윤 을 창 출 할 수 있 을 지 는 미지수 이다.

부동산 기업 의 보고 서 를 보면 적어도 재무 지표의 최적화 에 있어 그들 은 모두 행동 을 한다.

평안 증권 은 최근 의 한 연구 보고서 에 따 르 면 2020 년 말 에 상장 부동산 기업 의 전체 순 부채 율, 예 대금 을 제외 한 자산 부채 율, 현금 단채 비 는 각각 76.5%, 72.4%, 11.96% 로 2019 년 에 비해 각각 6.7 개, 0.6 개, 17.5% 포인트 하락 했다.'삼 도 홍 선' 의 기준 으로 현재 상장 주택 기업 은 예 대금 을 제외 한 자산 부채 율 만 '삼 도 홍 선' 의 요구 에 이 르 지 못 한다.

선진 적 인 부동산 기업 은 상대 적 으로 재무 기준 에 달 하면 더욱 노력 할 것 이다. 예 를 들 어 완 커 는 올해 1 분기 에 성공 적 으로 이전 했다. 완 커 2021 년 1 분기 보고서 에 따 르 면 완 커 순 부채 율 은 15.5% 이 고 미리 받 은 금액 을 제외 한 자산 부채 율 은 69.5% 이 며 화폐 보유 자금 은 1966 억 위안 으로 단기 채무 와 1 년 내 만기 유 이자 부채 의 총계 보다 훨씬 높다.

또한 녹지 지주, 2020 년도 실적 보고서 에 따 르 면 녹 지 는 '삼 도 홍 선' 이 모두 밟 은 부동산 기업 이다. 녹지 가 밝 힌 최신 상황 에 따라 1 분기 현금 부채 비율 이 1 보다 크 고 오렌지 등급 으로 들어간다.

그러나 재무 적 인 측면 에서 만 조작 을 한다 면 자금 집약 적 인 업계 로 서 는 한계 에 불과 하 다.TOP 5 부동산 기업 의 중간 관리자 가 21 세기 경제 보도 에 대해 말 한 바 와 같이 한 부동산 기업 이 잘 관리 하면 업계 와 구별 되 는 기능 을 가 질 수 있 을 것 이다. 예 를 들 어 같은 지역 에서 다른 사람 보다 두 가지 점 을 더 많이 계산 할 수 있 고 제품 을 기획 하면 거래처 의 주목 을 받 을 수 있다. 그리고 내부 의 모든 디 테 일 한 관리 에 있어降低“被消耗掉”资金的可能，“同样都在一个区域里面盖房子，从土地成本建安成本上来说，不会差别太大，最主要的就是怎样用好钱，做到产品出彩。”그 가 말 했다.

이 를 따 져 보면, 많은 부동산 업 체 들 이 선두 자 리 를 포함해 아직도 향상 할 수 있 는 공간 이 많다.누가 홍 리 를 관리 하 는 시대 에 마지막 까지 웃 을 수 있 는 지 는 아직 승부 의 순간 이 아니다.