소흠: 상업 부동산 버는 핵심은 운영, 자산 관리

4월 21일 오전, 2011년 도시 관점

중동그룹 이사장 맹소소

이하 SOHO 부회장 현고와 투자 회장 소흠의 연설 실록:

우리는 도대체 부동산 투자를 할 것인가?

우리 어떻게 돈을 버나요?

상업의 부동산은 도대체 무엇에 의존합니까?

상업부동산의 열도는 말하지 않아도 우리가 무한에서 이미 느끼고 있다고 믿는다. 작년은 경제원년인데, 주택외에 상업지산들이 모두 투입해야 한다. 상업지산은 도대체 우리의 피난처인가 아니면 돈타령인가?

이 화제는 각 개발업체마다 꼼꼼히 소화해야 한다.

상업부동산의 규모는 주택과 비교할 수 없고, 상업부동산의 요구와 그 높은 것을 우리는 이미 어느 정도의 위험을 보았다.

위험 1, 인지의 위험.

상업부동산은 집을 다 세워 돈을 벌수 있는 것이 아니라 좋은 경영이 있어야 돈을 버는 것이다.

위험2:2,3선 도시의 상업부동산은 단기적인 공급량에서 매우 크다. 지방정부는 2,3선 도시의 계획은 비교적 낮다.

상업부동산이 정확하게 보고 있다면 단기적인 피난처로 삼아야 한다고 건의합니다.

상업부동산의 미래 위험이 비교적 커서, 우리가 돈을 받을 수 있을지, 우리의 관리는 어떻든 우리 앞에 있는 문제들이다.

그래서 상업부동산의 첫 번째 문제는 우리 돈이 어디에서 왔을까?

우리가 지금 볼 수 있는 상업부동산은 세개의 출구가 있다.

첫째, REITS.

둘째, 보험 자금.

셋째, 안전성 자본.

이 세 출구는 우리가 지은 상업지산은 누구에게 팔아야 한다.

REITS 의 기원은 60년대 미국에서 경기 불황, 상업의 땅이 좋지 않았다.

초기 5, 6년의 발전은 매우 좋지 않았는데, 나중에 정부는 일정한 세수 혜택을 주어야 한다는 것을 발견하였고, 정부는 많은 보험기금의 증가가 필요하기 때문에 안정되지 않은 투자루트를 발견했다.

REITS 가 과연 형성될 수 있을까?

왜 대륙에서 저희가 56년의 REITS 를 계속 미룰 수가 없어요?

무슨 원인이죠?

사실 많은 사람들이 그것을 개발상의 융자를 위한 루트로 간주하고, 우리는 개발상을 통제해야 하며, 그에게 돈을 주지 않고, 어떻게 그들에게 융자 루트를 돌려주는가?

사실 우리는 사회적으로 많은 돈을 바꿀 수 있다. 이 돈들은 많은 투자경로가 없다. 부동산 은 중국의 급속한 발전과 도시화 건설의 진보에 따라 발전할 수 있다.

백성의 돈을 부동산의 발전에 따라 어느 정도 증가할 수 있을까?

이런 생각이 있으면 REITS 가 나오지만 현재로서는 긍정적이지 않다. 시간이 기대보다 더 길다.

작년에 새로 나온'보험법'을 한 친구가 한몫 했다. 지난 연말 전체 업계의 수입은 4조억, 10%가 상업지산으로 투입한 것은 4천억이다. 그는 700억여 억여 억여 위안의 돈을 상업유산에 투입할 수 있다고 생각했다. 이 돈은 대부분 일선 도시에 있다고 믿기 때문에, 응답의 요구가 60% 정도였기 때문이다. 이 회보는 내가 이 자리에 있는 여러분은 그에게 팔기를 원하지 않으며, 부동산 가격은 20% 할인으로 20% 할인될 것이라고 믿었다.

보험투자가 선호하는 것은 더욱 온건해지기를 바라기 때문에 이미 잘 운영된 5A급 사무실을 선택하거나 잘 운영하는 백화점을 선호한다.

우리는 8월 블로그 포럼에서 민간 자본의 백서를 발표할 예정이며, 우리는 4개 지역에 민간 자본을 연구하였다.

우리는 민간 자본의 양이 얼마나 큰지 알 수 있다. 오르도스의 상주 인구는 40만 명이다. 이 지역의 인구는 60만, 자산과억이 넘는 보수적 인 것으로 추정되며 자산은 천억 명에 이르는 2만 명이다.

우리는 사회에 있는 돈이 많다는 것을 알고 있다. 안정적인 보답이 있다. 상업부동산이 단기간의 매매를 희망하는 것이 아니라 안정을 바라는 것이며, 그들은 상업부동산을 선택하고 싶어한다.

상업지산은 도대체 무엇으로 돈을 버는 것입니까?

잘 지어서 돈을 벌 수 있는 거 아니야?

물론 상업부동산이 돈을 버는 핵심은 운영 능력이 있어야 자산관리의 능력을 포함해 상업부동산의 가치를 끊임없이 향상시킬 수 있다.

상업부동산의 가치는 임대료로 결정되었는데, 임대료의 높이는 무엇일까?

운영 능력으로 결정했습니다.

그래서 상업부동산은 우리가 땅바닥이 좋은 가격만 하면 높다고 쉽게 생각되는 것이 아니다.

우리는 각 단계의 계단 아래에서 모두 하나의 자금지에 대응하는 것을 생각해 보자. 1층은 단기 투자자, 2층은 중기 투자자, 제3층은 장기투자자이고, 그들의 자금의 선호는 다르다.

단기 투자자들이 선호하는 것은 고수익, 고리스크, 장기 투자자들이 선호하는 것은 저수익, 저위험이다.

우리는 첫 계단에서 동산을 하지 않는다고 상상할 때 어떻게 돈을 벌지?

당분간 보유한 상업부동산을 사오라, 우리는 상업부동산을 2단계 계단, 3단계 계단으로 옮겨야 한다. 매 계단, 그들의 위험 선호가 다르기 때문에 그가 더 많은 돈을 낼 수 있다.

부동산이 1계단에서 2계단까지 올라가게 하는 것이 관건이다.

미국은 현재 대량의 비즈니스 부동산 거래, 이것이 바로 돈벌이 능력, 자산 관리 능력으로 그들의 관리 능력과 운영 능력을 높여 상업의 부동산 가치를 높일 수 있다. 그래야 단기 투자자들의 장기 투자자에게 판매된다.

우리는 이 두 가지 능력을 떠나 돈을 벌면 주택을 파는 것과 마찬가지로 토지 원가에 의존하는 것이다.

도대체 상업 부동산 기금은 그의 수출을 인정할 수 있을까?

단기적으로 보는 것은 매우 어렵다.

만약 REITS 도 이들이 가장 중요한 융자 루트로 할 수 없다면 민간 자본이 주목된다.

우리는 임대 서비스, 부동산 관리 서비스, 자본자산 재유동 서비스를 제공해야 한다.

앞서 세 가지 화제의 토론에 따르면 상업부동산기금은 이상 3개의 문제를 해결해야 한다. 우선 돈을 어디에서 고려해야 하는데, 그 다음에는 당신이 합작한 펀드 운영 능력이 있는지 고민하고, 프로젝트 건립 후 좋은 수출 판매를 찾을 수 있을지 다시 한번 고려해야 한다.

우리는 민간 자본이 반드시 상업부동산의 중요한 수출이라고 확신한다. 그러나 우리 종업원들에 대한 요구는 매우 높고 많은 어려움을 해결해야 한다.

자산 관리 난제, 고객 관리 난제, 투자자 관리 난제.

돈을 벌고 싶다면 투자자로서 가장 중요한 것은 우리 단체는 자산관리 능력과 상업운영 능력이 있어야 한다.

감사합니다 여러분!